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妈豆
5168  
宝宝生日
2016-09-18 
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昨天,有两件事震惊了整个行业:1、“基因编辑婴儿”,人造人终于在中国完成了首例,但迎来的不是欢呼,而是一片谴责;2、就是一张图也刷爆了房地产界,随之而来的是房地产企业卖身套现的消息...  6 c5 h$ d0 F& o9 X# n& }

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上面一张图,别以为说明中国房产和股票市场的不均衡问题,如果把房地产市值做对比,你会发现:
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中国房产=美国+欧盟+日本+5万亿
以上还没有加上港澳台的房产价值,那中国房产是不是已经有泡沫了?也不是。
# |4 r8 y7 S5 k% l9 S5 _% N首先是中国人比较多,欧美日三方加起来的人口数没有中国人口多,其次,中国的房价中还包含了各种的税,再加上人民币被高估,市值高有一定的合理性。
7 @( a9 }) c( t. O有没有泡沫,难说。但,压坏了很多的开发商是千真万确的事情。  ?% p5 q- g& [9 d* R* F. Y
截至11月26日,本月房企在境内债券市场融资共43例,总金额为514.13亿元,较去年同期增长154%;截至同期末,今年以来,共有152家房企进行境内债券融资,总金额为6231亿元,较去年全年增加91%。$ n) d" |1 `' M6 d
开发商的融资有两个特点:1、高息多途径,不计成本能融钱;2、不论大小房企,全部上阵融钱。! a' P9 a9 T) J3 ^, {+ ^1 n: q
最典型的就算恒大香港发债,10月30日,恒大宣布,分别以利率为11%的2 年期债券、利率为13%的4 年期债券(前2年不可赎回)、利率为13.75%的5 年期债券(前3 年不可赎回)。根据彭博汇编的数据显示,13.75%的利率指引是今年亚洲垃圾级债券发行人中最高的。5 w% c* p" ]$ H/ o( X
其中,许家印及其本人全资拥有的XinXin (BVI) Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据,总计10亿美元。
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(恒大发债公告,许老板可花了血本了)
特别的是,恒大已在8月公布派息167.8亿元股息,其中许家印可获股息高达130.8亿元。也就是许老板把今年赚的钱全部又搭回去救企业。其实,恒大想发更多的债,结果没人 要,只好缩小规模且自掏腰包购债了。( _6 m' o) N& Z6 H, q
今年宇宙四大房企都在融资, 卖股权、卖产权的什么都有,只要能捞到钱,再英雄也就是喊一嗓子“活下去”而已。
4 D$ G2 m# d5 y! O  k4 i为啥房企缺钱呢?
" d: a  H: S2 Q8 R1 S" X! D有些分析认为,央妈放水,将来估计还有更多土地放出来,先借点钱哪怕是过冬也好...也许问题没那么简单。1 F1 j& N  r# t; l1 P
引用wind资讯的数据,截至今年底,房地产企业将有81支债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外还有境外债,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。2019年至2023年五年间,地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。1 j- U+ Z# n. Q4 K
2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。今年第四季度,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,明年上半年总偿还量达到2116.51亿元。现在的地产大佬基本都是“负翁”!- Z+ P0 \' b: s5 c% X8 j
那么,未来中国城市还有机会吗?有,只在大城市当中。
5 k3 x0 N& Q  ^  a过去两年,三四线城市通过货币棚改的大涨已经透支了当地房产的未来,而那些人口增量的大城市,以及卫星城,会吸引更多年轻人来到这里,才有较高投资价值。
! i' W) K: w* b& B/ G试问,中国现在还有哪些城市还在继续吸引大量人口呢?其实都不明显,倒是东南亚国家很多城市开始吸引更多的人流入其中。
8 v4 o6 q' b, B" v, p其中最典型的就是柬埔寨首都-金边。  r( j) o: I- W: E4 ?
国庆期间,世通君(shitonghk003)就曾带了几个开发商去金边谈合作。3 g* n/ B* Z* ~+ G/ k3 J, @9 n
内地有很多老板都早已预感到国内房价已经到顶,而东南亚周边的国家,比如泰国、越南、菲律宾现在正是国人投资的当红明星,但是论市场空间,还是感觉柬埔寨金边的市场发展潜力大。  U  Q. X% @0 ?3 }7 H- L. @# |
首先是经济方面够硬。
5 |& k" b" e0 a5 b% U9 Q2015年,世纪经济环境下行,东南亚地区国家的GDP增长率平均水平在4%左右,越南、缅甸、柬埔寨、老挝的增幅达到了在7%左右,位居世界前列。# Q; l: J$ W) y5 d+ F/ O
而柬埔寨柬埔寨经济更是多年一直保持7%的速度增长,这一成绩在亚洲也只有中国能超过了,难怪 柬埔寨被称为“亚洲经济新虎”。
# Z& N9 D6 _3 O  T# J: L就柬埔寨房地产市场而言,唯一成熟的市场只有金边,西港和暹粒虽然有不少投资,但据一项调查显示有75%的柬埔寨人想在金边买房。
, q8 A# h6 V; X2 S) K也就是唯一能收割柬埔寨经济红利的地方只有首都-金边。
  A# {! k9 c9 c9 Q* A" ^在经济结构上,金边不仅是柬埔寨政治、文化、旅游中心,也是该国的经济中心。每年都有30-40万的人当地人涌入金边寻找工作,他们中间的大部分都是年轻人。! m) m, O# R: ]2 \
要值得柬埔寨全国平均年龄不到30岁,在金边,满大街都是年轻人。这柬埔寨的人口红利,也是柬埔寨的消费主力。30岁不到的年龄正是结婚生子买房的时间段。
! p; B% x; V4 V& l7 O金边常驻的外国人差不多是有30万人,而到今年年底,金边公寓才2.5-2.8万套。金边公寓的主要市场基本来自邻国的外籍人士和外国工人。
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7 P* d: K& n7 Y$ p9 D据CBER数据显示金边公寓租金回报率保守估计在5%-8%左右,今年的租金回报在全球城市中排名第四,高达6.93%。# ^+ ]8 X5 e6 b
另外,世邦魏理仕(柬埔寨)评估显示:在过去的10年里,柬埔寨土地价格飙升了约225%。而未来10年,柬埔寨的土地价格将保持年约7%的增长速度。
这不是无端的预测,而是基于供需趋势以及与泰国和越南相似的基础。
自2012年起,柬埔寨房产几乎每年都有10-20%的增长,部分地区房价表现更高,尤其是首都金边的房价。除了房价,地价也暴涨得很快,尤其是位于金边市郊区的土地在市场上的价格增长率很高,甚至达到了17%。
国内开发商全都疯狂地融资,准备面对未来的还债高峰,显然这个时候买房,基本上都送给房地产商“还债”。
7 [2 N, O% H- R! G+ h, O! j& y: X现在房地产市场还是有机会,开发商还是在准备拿地,但是,涨幅和刚需等各项指标上面明显不及柬埔寨首都金边。
( ^" ^9 e+ h7 w( o5 O" \金边不仅延续着中国的高增长,而且又巨大的刚需支持,包括每年都有大量的当地人涌入金边找工作。这里的高端公寓市场基本上都是服务外国人,这是金边高租金回报和高投资回报的根本。
# I' b6 q$ d0 d# X. J' |世通君(shitonghk003)今年开发商到金边找机会的数量明显高于去年 ,投资柬埔寨公寓的人数也比往年更多,金边俨然就是东南亚下一个楼市热点。
1 m& q+ M! {8 F2 M' [& J当有些开发商在准备过冬的时候,另外一些却在寻找机会。
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全部开发商成“负翁”可有人却到这里抢项目! ...
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